Certains investisseurs et observateurs s’inquiètent pour les SCPI, en particulier en ce qui concerne leur taux d’occupation en raison de la crise économique actuelle que traverse le monde. Si les immobiliers résidentiels sont plus ou moins à l’abri des vacances locatives, qu’en est-il des immeubles professionnels, ainsi que du taux de recouvrement des loyers ?
Un taux d’occupation maintenu pour l’ensemble des SCPI
Il est plus difficile et moins rentable de mettre fin à un bail et de trouver de nouveaux locataires. Les sociétés de gestion l’ont d’ailleurs anticipé bien avant même la commercialisation de leurs propres actifs. Ainsi, pendant toute la durée où la crise a atteint son pic, c’est-à-dire vers la seconde moitié du premier semestre, des mesures d’accompagnement personnalisées ont été mises en route pour les SCPI professionnelles, les plus à risque. Il fut question d’analyser la situation financière pour chaque locataire – qui sont des entreprises ou des associations pour la plupart. L’Autorité des marchés financiers a, elle aussi, fait part de ses propres recommandations aux sociétés de gestion, dans le but de soutenir leurs preneurs à bail. Parmi ces mesures : le report du paiement des loyers pour ceux qui sont en difficulté, et l’annulation d’une partie de ceux-ci pour les locataires les plus atteints. La contrepartie : allonger la durée du bail.
Ainsi, le taux d’occupation physique a été maintenu : pas de vacance locative donc pour l’ensemble des SCPI. De plus, le gouvernement est venu en aide aux entreprises exerçant dans les secteurs d’activité anéantis par la crise, afin de les aider à redémarrer. Par ailleurs, un élan de solidarité s’est déclaré du côté des investisseurs porteurs de parts eux-mêmes : soutenir leur propre SCPI en devenant client d’une ou de plusieurs entreprises locataires, dans sa région.
Quel taux de recouvrement des loyers ?
Le taux d’occupation physique est resté stable certes, tandis que le recouvrement des loyers a connu quelques rebondissements. Ceux-ci ont ralenti au cours des mois critiques (seconde moitié du premier semestre). Cependant, le taux de recouvrement a repris une courbe ascendante dès le début du second semestre et atteint même un niveau plus que satisfaisant, soit près de 98% de loyers recouvrés à la fin de l’année 2020.
Les conséquences d’une vacance locative brutale
Mettre fin aux baux pour les SCPI pourrait générer de lourdes répercussions sur son patrimoine. Chaque mois sans locataire provoque une énorme perte de rendement. Outre la non-perception des loyers, la SCPI doit encore supporter d’autres charges telles que le paiement de la taxe foncière par exemple.
Or, trouver le bon preneur à bail n’est pas toujours aisé, en raison des critères de sélection fixés, tels que la solidité financière et les potentiels de développement dans la durée, entre autres. De plus, l’instabilité économique due à la crise met à mal la majorité des entreprises, dont certaines ont dû procéder à la fermeture définitive. Ce qui réduit les chances de trouver le bon locataire pour la SCPI. Ainsi, en conservant ses locataires actuels et en reportant le paiement des loyers, la SCPI ne risque aucune perte en rendement.
En résumé, les SCPI ont fait fi de la crise, étant des actifs bien armés contre un ralentissement ou un krach économique de grande ampleur. Ce, dès même le moment de leur conception, en raison de la stratégie de diversification opérée par la société de gestion. Une partie des dividendes non reversée aux associés porteurs de parts constituent également un matelas de sécurité pour faire face aux éventuelles difficultés traversées en cours de route. Rappelons que pour l’année 2020, le rendement pour l’ensemble des SCPI est de 4.18%.
