Dans la sphère des investissements immobiliers indirects, les SCPI s’inscrivent parmi les véhicules les plus scrutés à la loupe. Si le taux de distribution est souvent l’indicateur phare retenu par les investisseurs, il ne suffit pas à évaluer la solidité d’une SCPI. Parmi les éléments relativement méconnus, mais pertinents se positionne le report à nouveau (RAN) qui fait partie des réserves de la SCPI.
Le taux de distribution : un indicateur incomplet dans les réserves
Le taux de distribution (TD), anciennement appelé TDVM (taux de distribution sur valeur de marché), exprime le rendement annuel brut dégagé par la SCPI. Bien qu’il soit le principal indicateur mis en avant par les sociétés de gestion, il présente un écueil majeur : il ne renseigne pas sur la durabilité de la performance distribuée.
Prenons deux SCPI avec un TD de 5 % : l’une puise partiellement dans ses réserves pour maintenir ce rendement, l’autre distribue uniquement ce qu’elle génère en revenus locatifs nets. Si la conjoncture se dégrade ou si des vacances locatives persistantes surviennent, seule la seconde peut raisonnablement continuer à distribuer un rendement stable. C’est ici que le report à nouveau devient un baromètre de soutenabilité. En savoir plus sur scpi-8. com .
Importance du report à nouveau (RAN)
Le RAN correspond à une partie non distribuée des bénéfices nets par la SCPI sur un exercice donné. Il est mis en réserve, inscrit au passif du bilan, et peut être mobilisé ultérieurement pour maintenir un niveau de distribution cohérent en cas de baisse temporaire des revenus. Il est exprimé en nombre de jours.
Le RAN agit ainsi comme un matelas de sécurité : il permet de lisser les distributions sur plusieurs exercices et protège les associés contre les soubresauts conjoncturels du marché immobilier. Cela notamment s’il arrivait que tous les locataires devenaient insolvables, par exemple dans un contexte de crise économique de grande envergure.
Une fonction contracyclique précieuse en période d’incertitude
Avec la remontée des taux directeurs des banques couplée à la baisse de valorisation de certains actifs immobiliers, les SCPI doivent faire preuve de résilience. Celles qui disposent d’un RAN élevé peuvent continuer à produire un rendement stable, sans ponctionner excessivement leur trésorerie opérationnelle ou céder une partie de leurs actifs. Une réserve équivalente à 50 jours de distribution traduit généralement un seuil de confort. Certaines SCPI généralistes ou diversifiées affichent un RAN couvrant jusqu’à 70 jours, renforçant leur image de gestion prudente et résiliente.
Pourquoi l’absence de RAN chez certaines SCPI ?
D’autres SCPI, dont les plus récentes, s’abstiennent de se constituer cette réserve. Il ne s’agit pas d’une anomalie : cela reflète des choix de gestion, des contraintes structurelles, voire une philosophie de distribution.
La volonté de maximiser le rendement distribué à court terme
Certaines SCPI adoptent une stratégie axée sur la performance immédiate, en distribuant la totalité de leur résultat net, sans mise en réserve. Cette approche séduit les investisseurs en quête de revenus élevés réguliers, notamment les retraités ou les profils prudents qui valorisent le rendement mensuel.
La phase de montée en puissance pour les jeunes SCPI
Une SCPI récemment lancée peut ne pas générer immédiatement de résultats suffisants pour constituer un RAN. Elle est alors en phase d’acquisition d’actifs financée par la levée de fonds, et commence à produire des revenus de manière progressive. Dans ce cas, l’absence de RAN est transitoire et les réserves se constituent dès que la SCPI atteint un certain niveau de capitalisation.
Les contraintes réglementaires
Les SCPI fiscales ne peuvent techniquement pas générer de RAN, car leurs résultats sont relativement faibles pendant plusieurs années. En effet, les revenus locatifs sont absorbés par l’ensemble des charges (travaux, amortissements, intérêts), tandis qu’elles visent une plus-value finale plus qu’un rendement récurrent.
